8月31日，上海2026年第八批次土拍第一宗结果就“炸”了。
上海普陀区真如社区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01组合地块由中海地产竞得，成交总价高达150.19亿元，是普陀区至今为止的总价地王。
这个价格虽然略低于今年7月，上海杨浦区八埭头组合地块161.2亿元的总价，但也是今年上海地价数一数一的存在，在全国市场更是TOP级价格的地块。
8月28日房地产新模式系列新政出台后的第一场土拍，可谓热闹非凡。
但从土拍参与者可以看出，拿地越来越是央国企为主的“竞技”。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，这次出拍紧邻"828新政"落地节点，市场正处于政策消化与预期重构阶段。新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，所以，房企拿地决策整体保持审慎。
后续随着政策细则明确、市场反馈积累，上海土地市场的运行节奏与热度会怎么变化，还有待关注。
知名专家李宇嘉则指出，新政本质上是削弱土地、预售的加杠杆功能，与住建通知有关“自有资金购地、预售资金监管”相配合。
也就是说，如果企业本就预计自有资金购地，新政对其拿地计划，并不会有什么影响。
实际上，828新政也指出“土地分期支付、报建流程规范”。像中海地产这种大型央国企，有长期资本和退出的通道、有新增融资的能力，继续拿地建设，受到的影响不大。
普睿数智研究中心也认为，828新政中要求“配套落地自有资金全额购地要求、分户土地使用权集合抵押机制”，这主要是作用于“前端封堵杠杆”拿地空间，从后端匹配现房阶段的抵押融资需求。
政策意在控制高杠杆拿地，不是不拿地。具备雄厚资金和前置安排的大型央国企，依然有拿地底气。
实际上，就上海普陀地王而言，按底价测算，综合楼板价约3.78万元/平方米，地价成本是可控的，结合预期售价测算，有合理利润空间。当前土拍整体节奏符合当前市场修复阶段的基本特征。
传导到楼市——当前新房供给已连续三年主动收缩，房企普遍转向“以销定产”，叠加主办银行制的资金闭环保障，政策落地不会引发供给端剧烈波动，反而能引导资金向优质项目集中，保障合理的开发建设需求。
但总体而言，现房销售模式下，项目前期资金占用大、占用周期长。一定程度上或影响市场短期的供应量和供应速度。
后端如果销售流速放缓，就容易资产周转慢、资金链紧张。所以新政格局下也会推促使开发商大力销售变现，进一步压缩价格和利润。
所以，中短期楼市即使出现阶段性“减供”，也很难再出现“价涨”，未来完全是买方市场，开发商的溢价空间已经很小了。
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